Chung cư mini và các ẩn họa pháp lý

Mua chung cư mini: Tưởng rẻ hóa đắt 

Không ít người lựa chọn mua chung cư mini vì giá rẻ, vị trí thuận tiện đi lại. Tuy nhiên sau thời gian ngắn sinh sống, hầu hết vỡ mộng vì chất lượng dịch vụ tệ, không đảm bảo an toàn.

Kim Oanh là chủ sở hữu căn chung cư mini ở quận Thanh Xuân (Hà Nội). Gia đình chị mua căn hộ này để con gái ở trong thời gian học đại học. Chị mua căn nhà rộng gần 70m2 này năm 2015 với giá 1,1 tỷ đồng. Cả tòa cao 11 tầng, mỗi tầng có 5 căn hộ. Tòa nhà có 2 tháng máy để di chuyển, 1 hầm gửi xe máy. 

Chị Oanh mua chung cư mini vì giá rẻ. Với số tiền hơn 1 tỷ đồng, chị khó có thể tìm được chung cư ở khu vực quận trung tâm Hà Nội. "Bố mẹ tôi nghĩ rằng sau này tôi không ở nữa có thể cho thuê lại với giá cao vì chung cư này nằm ở vị trí trung tâm, gần Ngã tư sở, thuận tiện đi lại", Kim Oanh nói.

Tuy nhiên, vài tháng sinh sống ở chung cư mini, chị gần như vỡ mộng. Đầu tiên, chung cư xây cao tầng hơn so với quy định nên không được cấp sổ như lời chủ đầu tư quảng cáo ban đầu.

Tiếp theo, mọi vấn đề liên quan đến bảo trì thang máy, kiểm tra hệ thống phòng cháy chữa cháy, được ban quản lý tòa nhà làm hời hợt. Chính chị từng trải qua một lần kẹt thang máy gần 10 phút mới được hỗ trợ.

"Tôi kẹt thang máy lơ lửng giữa tầng 6, tầng 7, được bạn cùng phòng hỗ trợ mới ra được bên ngoài. Lúc đó gọi mãi nhưng bảo vệ cũng không biết cách xử lý. Sau lần đó, tôi quyết định chuyển ra ngoài vì quá sợ", chị kể.  

Ngoài ra, vệ sinh tòa nhà cũng là vấn đề đáng báo động. Dù mỗi căn hộ đều đóng phí dịch vụ tính theo m2 nhưng rất hiếm khi có nhân viên vệ sinh tới lau dọn khu vực công cộng. Nhà rác, hành lang nhiều lần bốc mùi hôi khó chịu và được cư dân phản ánh.

Sau đó, gia đình chị đăng bán lại căn hộ với giá bán bằng giá mua, thậm chí kém giá mua 100 triệu đồng nhưng vẫn không bán được. Đa phần khách hàng tới xem đều cảm thấy lo lắng và không hài lòng về chất lượng dịch vụ và không muốn bỏ tiền tỷ để mua căn hộ không có giấy tờ chứng thực.

Khó bán, chị chuyển sang cho thuê với giá kỳ vọng là 8 triệu đồng/tháng nhưng chỉ chốt được mức 5 triệu đồng/tháng vì nhiều vấn đề.

Từng bị đề nghị siết chặt quản lý vì tình trạng bát nháo

Loại hình nhà ở chung cư mini nở rộ trong một vài năm trở lại đây, được cho là phù hợp với người có thu nhập trung bình như giá cả hợp lý, diện tích nhỏ gọn... 

Chung cư mini là những dự án nhỏ lẻ do chủ sở hữu tự đứng ra đầu tư, xây tòa nhà cao tầng trên diện tích đất tương đối nhỏ nhằm mục đích kinh doanh. Nhiều gia đình trẻ cũng lựa chọn mua hoặc thuê chung cư này để ở, khi giá mua dao động dưới 1 tỷ đồng hoặc thuê vài triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, loại hình này cũng tồn tại nhiều vấn đề rủi ro. Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) từng đề nghị Bộ Xây dựng kiểm soát tình trạng xây dựng chung cư mini làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị.

Hiệp hội chỉ ra chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị. Các chung cư mini cũng không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ cho người mua, làm phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.

Nguyên nhân của tình trạng này là tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 quy định: Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín và mỗi căn hộ này nếu đủ tiêu chuẩn sẽ được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Từ đó, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung theo hướng hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm mục đích kinh doanh (để bán, cho thuê...) thì phải lập dự án đầu tư xây dựng.

Bộ Xây dựng từng có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đề nghị tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng, đặc biệt đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở (dạng chung cư mini - PV).

Bộ ghi nhận ở một số địa phương, tại các khu vực đô thị, xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng nên các hộ gia đình, cá nhân đã tự ý thức thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ ở mà không tuân thủ các quy định của pháp luật.

Cụ thể là tình trạng xây dựng không phép, xây dựng sai phép, xây dựng sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng... rồi tự do mua bán, chuyển nhượng.

Bộ Xây dựng chỉ ra các hệ lụy của loại hình chung cư mini như vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy dẫn đến nguy cơ cháy nổ cao trong cộng đồng dân cư; quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; không cấp được Giấy chứng nhận sở hữu cho người mua căn hộ do vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua và người bán.

Đồng thời, việc gia tăng mật độ dân số tại các khu vực này sẽ gây ách tắc giao thông, không bảo đảm vệ sinh môi trường làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự của địa phương, phá vỡ quy hoạch, làm mất mỹ quan, thiết kế của đô thị.

Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tăng cường phổ biến luật pháp về xây dựng, nhà ở, đặc biệt là các nội dung liên quan đến quy hoạch xây dựng, giấy phép xây dựng, quản lý chất lượng công trình xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ có thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ kiểu khép kín…

Bên cạnh đó, các địa phương chỉ đạo, đôn đốc các cơ quan chức năng của địa phương, tổ chức, cá nhân trên địa bàn thực hiện đúng các quy định của pháp luật trong việc cấp giấy phép xây dựng, triển khai thi công, quản lý chất lượng xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ, đặc biệt là đối với nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở kiểu khép kín.

Rủi ro mua bán chung cư mini

Trao đổi với phóng viên Dân trí, Luật sư Trần Minh Cường - Đoàn Luật sư TPHCM - nói theo quy định, các sản phẩm là căn hộ được đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư phải lập dự án và phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, đất đai và kinh doanh bất động sản. Chủ đầu tư thường mất từ 2 năm đến 5 năm để triển khai hoàn thiện dự án để đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Tuy nhiên, các chủ đầu tư chung cư mini thường núp bóng dưới dạng xin phép xây nhà ở riêng lẻ, sau đó tự ý xây dựng công trình nhiều tầng, phân chia thành nhiều căn hộ. Người mua chung cư mini khi tính toán ban đầu có thể thấy lãi hơn so với đi thuê hoặc mua chung cư thông thường, nhưng về lâu dài sẽ khá rủi ro.

Do phải thực hiện nhiều quy trình và thủ tục tốn thời gian, công sức nên hiện nay có tình trạng xuất hiện nhiều công trình nhà chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép. Chính quyền cũng không thể cấp sổ hồng cho khách hàng mua dạng căn hộ trên do những sai phạm liên quan đến xây dựng của chủ đầu tư. Các công trình này cũng không đảm bảo đủ diện tích hay an toàn về phòng cháy chữa cháy theo quy định.

Cũng theo luật sư Cường, các chủ đầu tư khi rao bán chung cư mini không đúng giấy phép xây dựng, bán cái không có thì có thể bị xử lý hình sự với dấu hiệu của tội lừa dối khách hàng hoặc lừa đảo chiếm đoạt tài sản.